Kaufen oder mieten in Luxemburg: Was kostet wirklich weniger?

Wenige finanzielle Entscheidungen wiegen so schwer wie die, ob man sein Zuhause kauft oder mietet, und wenige Märkte machen die Wahl so schwer wie Luxemburg. Bei Immobilienpreisen unter den höchsten Europas und entsprechend hohen Mieten hängt die Entscheidung Kaufen oder Mieten in Luxemburg von Ihrem Zeithorizont, Ihrem Eigenkapital und davon ab, was Sie sonst mit Ihrem Geld täten. Dieser Leitfaden legt die vollständige Wirtschaftlichkeit dar.

Die wahren Kosten des Kaufs

Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Kaufen in Luxemburg bringt erhebliche einmalige und laufende Kosten:

• Registrierungs- und Umschreibungssteuer, meist 7% des Kaufpreises, wobei Selbstnutzer über den Bëllegen Akt entlastet werden.
• Notarkosten, typisch etwa 1% bis 1,5%.
• Kreditzinsen über die Laufzeit, oft der größte Kostenblock von allen.
• Instandhaltung, Wohngeld und Versicherung, häufig auf rund 1% des Objektwerts pro Jahr geschätzt.

Diese Transaktionskosten sind der Grund, warum sich Kaufen kurzfristig selten lohnt: Sie müssen lange genug wohnen, damit Wertsteigerung und Eigenkapitalaufbau die rund 8% Einstiegskosten und die späteren Verkaufskosten überwiegen.

Der Bëllegen Akt Der Bëllegen Akt ist eine Steuergutschrift auf die Registersteuer beim Kauf der Hauptwohnung. Er senkt, und bei moderat teuren Objekten kann er den Registrierungsteil der Erwerbssteuer bis zu einer Obergrenze pro Person beseitigen. Er gilt nur für Selbstnutzer, nicht für Kapitalanleger, und verbessert den Fall für den Kauf zum Selbstbewohnen erheblich.

Die wahren Kosten des Mietens

Mieten wirkt einfacher: eine monatliche Zahlung, eine Kaution von meist zwei bis drei Monaten und kaum weitere Kosten. Sie vermeiden Transaktionssteuern, Instandhaltung und Zinsen und behalten volle Flexibilität umzuziehen. Der Preis dafür: Sie bauen kein Eigenkapital auf und bleiben Mietsteigerungen ausgesetzt, und in Luxemburg sind die Mieten hoch.

Gesamtkosten des Eigentums: ein Vergleich

Betrachten wir eine Wohnung für 800.000 € gegenüber der Miete einer ähnlichen für 3.000 € monatlich über einen 10-Jahres-Horizont.

Ob Kaufen gewinnt, hängt stark von der Preisentwicklung und der Wohndauer ab. Über 10 Jahre mit stetiger Wertsteigerung macht das aufgebaute Eigenkapital Kaufen meist zur günstigeren Option. Über drei oder vier Jahre machen die Transaktionskosten Mieten oft billiger.

Der Break-even-Horizont

Der Break-even-Horizont ist die Zahl der Jahre, die Sie besitzen müssen, bevor Kaufen das Mieten schlägt. In teuren, transaktionsintensiven Märkten wie Luxemburg sind es typisch fünf bis acht Jahre, manchmal länger, wenn die Preise stagnieren wie 2023 bis 2024. Darunter gewinnt meist das Mieten, darüber der Kauf.

Opportunitätskosten: der versteckte Faktor

Eigenkapital und Transaktionskosten, oft weit über 100.000 €, sind Geld, das nicht anderswo investiert wird. Hätte ein diversifiziertes Portfolio rund 6% pro Jahr erzielt, ist diese entgangene Rendite ein realer Kaufkostenposten. Umgekehrt kann ein Mieter, der die Differenz konsequent investiert, in einem flachen Immobilienmarkt besser abschneiden. Kaufen gewinnt nur klar, wenn Wertsteigerung plus der Wert sicheren, stabilen Wohnens diese Opportunitätskosten übersteigt.

Wann Mieten gewinnt

Mieten ist meist besser, wenn Sie binnen weniger Jahre umziehen könnten, wenn Sie Flexibilität schätzen, wenn Sie das Eigenkapital sonst produktiv investieren würden oder wenn Sie am Hoch eines überdehnten Marktes kaufen. Kaufen gewinnt, wenn Sie langfristig bleiben, Stabilität wollen und Abschwünge aussitzen können.

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Häufig gestellte Fragen

Wie viele Jahre muss ich bleiben, damit Kaufen in Luxemburg gewinnt? Der Break-even-Horizont liegt typisch bei fünf bis acht Jahren, da Erwerbskosten von rund 8% plus Verkaufskosten durch Wertsteigerung und Eigenkapitalaufbau wieder hereingeholt werden müssen. Wenn Sie früher umziehen könnten, ist Mieten meist günstiger.

Macht der Bëllegen Akt einen großen Unterschied? Ja, für Selbstnutzer. Es ist eine Steuergutschrift, die die Registersteuer auf die Hauptwohnung bis zu einer Obergrenze senkt oder beseitigt und einen der größten Anfangskosten verringert. Für Kapitalanlagekäufe gilt sie nicht, sie hilft nur, wenn Sie im Objekt wohnen.

Ist Mieten hinausgeworfenes Geld? Nicht unbedingt. Miete kauft Flexibilität und vermeidet Transaktionskosten, Instandhaltung und Zinsen. Ein Mieter, der das Geld für Eigenkapital und Eigentumskosten investiert, kann gut fahren, vor allem bei flachen Preisen. Wer gewinnt, hängt von Ihrem Horizont und dem Markt ab.